"'얼죽신'이라더니"…신축-구축 가격차 더 커졌다

[아이뉴스24 이수현 기자] 서울에서 준공 후 5년 이하 신축 아파트와 30년 초과 구축 아파트의 가격차가 벌어진 것으로 나타났다.

4일 우리은행 WM 영업전략부는 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터(계약일 기준 집계)를 재가공해 2022~2024년 서울 주요 자치구 연령별 아파트 평균 실거래 가격 추이를 분석하며 이같이 밝혔다.

서울 재건축 아파트 실거래 가격은 전체 평균 대비 상승률이 낮았다. 지난해 하반기 기준 서초구, 송파구, 영등포구, 노원구 등 주요 지역 최저가격(2022년 하반기~2023년 하반기 중 가장 낮은 3.3㎡당 매매 실거래 평균가격) 대비 증감률은 각각 8.5%포인트(p), 9.2%, 10.3%p, -0.7%p로 모두 서울 평균(16.6%p)과 각 자치구 평균 가격 상승률을 하회했다.

반면 강남구 재건축 아파트는 압구정동 등 대단지들의 시세 견인에 힘입어 높은 가격 상승률을 보였다. 지난해 하반기 기준 전기 대비 12.3%p 증가했고 서초구(4.7%p), 송파구(4.8%p) 보다 높은 수치를 기록했다. 또한 최저가격 대비 증감률 21.6%로 주요 자치구 재건축 아파트 중 가장 높은 상승률을 보였다.

서울 주요 자치구 신축 아파트는 전반적으로 가격 강세를 보이며 대부분 두 자릿수 상승률을 기록했다. 서초구는 지난해 하반기 기준 전기 대비 증감률 21.3%p, 최저가격 대비 증감률 49.4%p 각각 기록해 서울 주요 자치구 중 가장 높은 상승률을 보였다.

반면 송파구 신축 아파트는 유일하게 최저가격 대비 마이너스 증감률(-2.6%)을 기록했다. 강동구 올림픽파크포레온 등 대규모 신축 아파트 입주가 직접적인 영향을 미친 것으로 추정된다. 다만 향후 잠실 래미안 아이파크 등 주거 선호도가 높은 지역에 대단지 아파트가 입주를 앞두고 있어 송파구 신축 아파트 가격 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다.

지난해 하반기 서울 주요 자치구 신축 및 재건축 아파트 3.3㎡당 매매 실거래 평균 가격 격차와 배율 추세를 살펴보면 송파구를 제외한 대부분 재건축 아파트 가격이 신축 아파트 대비 약세를 보였다.

자치구 중 서초구는 지난해 하반기 기준 신축 아파트와 재건축 아파트 가격차가 4275만원을 기록해 주요 자치구 중 가장 격차가 컸다. 원베일리 등 한강 변 고급 신축 아파트 입주가 전반적인 서초구 신축 아파트 가격 상승을 견인한 것으로 추정된다.

송파구는 재건축 아파트가 신축 아파트 대비 강세를 보였다. 2023년 하반기 금리인하에 대한 기대감으로 매수 심리가 회복되면서 지난해 상반기를 기점으로 재건축 아파트가 신축 아파트 대비 가격 강세를 보였다. 이는 잠실동 등 선호하는 주거 입지 내 대단지 신축 아파트가 부족해 재건축 아파트로 수요 쏠림 현상이 나타난 것으로 추정된다.

남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 "최근까지 급등하던 공사비가 안정세를 보이는 반면 평균 일반 분양가는 지속적으로 상승하는 추세"라며 "용적률 상향, 정비사업 절차 단순화 등 재건축 사업성 개선에 도움이 되는 법안 개정이 현실화되고 있어 재건축 아파트에 우호적 환경이 조성되고 있다"고 평가했다.

이어 "다만 재건축 초과이익 환수제도 법안 통과 여부, 금리인하 지연, 고물가 장기화 등 외생변수로 재건축 아파트에 대한 수요자 불확실성은 여전하다"라며 "사업성이 담보되는 선호 입지의 재건축 아파트에 대한 관심이 당분간 집중될 것으로 예상되며, 재건축 아파트 시장 내에서도 양극화 현상이 심화될 것으로 전망된다"고 덧붙였다.