"노후주택만 쌓여"⋯'얼죽신'은 계속된다

[아이뉴스24 이수현 기자] 급등한 공사비에 재건축·재개발 등 정비사업이 속도를 내지 못하면서 입주 물량 가뭄이 심화하고 있다. 동시에 준공 후 30년이 지난 노후 아파트가 쌓이면서 신축 아파트에 대한 선호가 더 커질 수 있다는 진단이 나온다.

26일 부동산R114에 따르면 내년도 수도권 아파트 입주 물량은 6만9642가구로 올해(11만3465가구) 대비 40% 가까이 줄어든다. 지난 10년 수도권 연평균 입주 물량 14만4977가구와 비교하면 절반 수준이다.

서울 물량은 올해 3만1300가구에서 내년 7768가구로 감소할 것으로 전망됐다. 경기도는 6만1838가구에서 4만9035가구로, 인천은 2만327가구에서 1만2839가구로 각각 줄어드는 것으로 조사됐다.

입주 물량 감소는 수년 전부터 예견된 사태다. 일반적으로 인허가 물량이 착공·분양 물량으로 이어지고 수년 후 입주 물량이 되지만 인허가 물량이 감소하면서 새로 공급되는 신축 물량이 줄어든 탓이다.

국토교통부에 따르면 2021년 8만3260가구를 기록한 서울 인허가 물량은 지난해 4만5975가구로 3년 만에 44.78% 감소했다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려 속 건설경기가 회복하지 못했고 원자재 가격과 인건비 상승 여파로 정비사업 사업성이 낮아진 탓이다. 신축 물량을 정비사업으로 공급하는 서울의 경우 사업성 악화에 따른 분양물량 감소세가 더 컸다.

부동산R114가 지난해 12월 조사한 자료에 따르면 올해 전국에서 분양하는 물량 중 정비사업(재개발+재건축+조합) 물량은 45.4%로 나타났다. 그리고 서울은 총 분양물량 2만1719가구 중 정비사업물량이 2만34가구로 전체 분양 물량의 92.2%를 차지했다.

정비사업 지연 우려에 서울시는 수년 전부터 노후 저층주거지를 개발하는 모아타운과 서울시가 빠른 정비계획 수립을 지원하는 신속통합기획(신통기획)을 추진하고 있지만 여전히 노후주택 증가세는 이어지고 있다.

통계청 '2023년 주택총조사' 결과에 따르면 서울에서 준공 후 30년이 지난 노후주택 비중은 26.0%로 전국 평균(25.8%)를 웃돌았다. 2015년에는 서울 노후주택 비중이 13.4%로 전국 평균(16.3%)보다 낮았지만 정비사업이 속도를 내지 못하면서 매년 노후주택 비중이 커지는 모양새다.

분양·입주 물량은 감소하는 반면 노후주택은 증가세가 이어지면서 향후 서울에서 신축 아파트에 대한 선호는 더 커질 수 있다는 지적이 나온다. 신축 주택에 대한 희소성이 커지면서 주택 연령에 따라 가격차가 더 벌어질 수 있다는 의미다.

고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 "서울 신축에 대한 선호가 커지는 상황에서 노후주택 비중은 늘어나고 있는 만큼 향후 신축 아파트에 대한 선호는 더 두드러질 가능성이 크다"고 진단했다.

지지부진한 개발 속도에 서울시 고민도 깊어지고 있다. 이에 25일 서울시는 '건설분야 규제철폐 TF 성과보고회'에서 신규 규제철폐안을 추가 공개하며 정비사업 활성화에 나섰다.

이번에 나온 신규 규제철폐안에는 제2종 일반주거지역과 제3종 일반주거지역 소규모 건축물의 용적률을 각각 200%에서 250%, 250%에서 300%로 법적 상한까지 3년간 한시적으로 완화하는 방안이 담겼다.

동시에 사업성이 낮은 강북권 역세권 정비사업지의 경우 준주거지역으로 종상향을 적극 추진하기로 했다.