"해외 상업용 부동산 투자, 우려된다"

[윤지혜기자] 대체투자의 일환으로 해외 부동산 투자가 각광받고 있는 가운데, 해외 상업용 부동산의 가격이 하락 전환할 수 있다는 분석이 나왔다.

김훈길 하나금융투자 애널리스트는 26일 "올해 미국 상업용 부동산 시장에 이상조짐이 관찰되고 있어 당분간은 신중한 모니터링이 선행돼야 할 시점"이라며 "최근 부각되고 있는 상업용 부동산 시장의 우려 요인은 크게 3가지"라고 분석했다.

우선, 오피스 거래량 증가율이 2009년 이후 처음으로 2개월 연속 마이너스를 보이고 있다는 점이다. 거래량 증가율은 시장에 진입하는 투자자의 흐름을 보여준다는 점에서 중요한데, 올해 3월 이후 4개월 연속 마이너스를 기록하고 있다는 설명이다.

그는 "지난 2007년 하반기 부동산 가격 하락 전환이 거래량 감소와 거의 동시에 진행됐다는 점을 돌이켜 볼 때 주목할 필요가 있다"고 강조했다.

두 번째는 올 상반기 상업용부동산 저당증권(CMBS) 발행량이 2분기 연속 큰 폭으로 감소했다는 점이다.

그는 "모기지 채권을 유동화한 CMBS는 신규 대출의 주요한 재원으로 활용되는데 지난해 말부터 투자자들이 CMBS 시장을 이탈하는 경향이 뚜렷해지고 있다"며 "2분기 연속으로 CMBS 발행량이 큰 폭으로 감소하는 경우 역시 2007년 하반기 부동산 가격이 하락 전환하기 직전에 나타났던 모습"이라고 진단했다.

김 에널리스트는 2006~2007년 대규모로 발행된 CMBS의 10년 만기가 도래하고 있다는 점도 주목했다. 부동산 시장의 호황 속에서 2년 간 발행된 물량이 현재의 시장 환경에 무리 없이 차환될 수 있을지 지켜봐야 한다는 지적이다.

그는 "대규모 상업용 부동산에 대한 투자 결정시, 장기 임대계약 여부 못지않게 보유할 부동산의 시장 가격 방향성도 중요하게 고려해야 한다"며 "대부분 폐쇄형으로 운용되는 부동산 펀드는 짧게는 5년 길게는 약 10년의 투자기간이 끝나면 보유 부동산을 매각해 투자자들에게 환매를 해줘야 하기 때문"이라고 설명했다.

이어 "저금리 국면이 연장된다면 부동산 가격 역시 강세를 이어갈 개연성이 높을 것이나 미국 금리인상 언급과 함께 여러 지표들에서 이상 조짐이 관찰되는 현 상황에서는 일정 기간 신중한 대응이 필요하다"고 조언했다.