[4.7재보선] 핵심은 부동산 공약…'신탁株' 담아볼까

[아이뉴스24 한수연 기자] 부동산 정책이 이번 4·7 재보궐 선거의 화두가 되면서 후보별 관련 공약에도 관심이 뜨겁다. 특히 서울시장 박영선 후보와 오세훈 후보 모두 표심을 잡기 위해 재건축을 핵심 공약으로 내세우면서 시장에서는 한국자산신탁과 한국토지신탁 등 수주잔고가 많은 신탁사들이 수혜를 톡톡히 볼 것으로 기대하고 있다.

1일 금융투자업계에 따르면 박영선 후보는 토지임대부 반값 아파트와 30년식 공공임대아파트 재건축을, 오세훈 후보는 재건축·재개발을 통한 민간분양 주택 공급 강화를 이번 선거의 핵심 공약으로 내세운 상태다.

오 후보의 경우 지난달 30일 2차 TV토론에서 재건축 규제 완화 대상지역으로 목동, 상계, 여의도, 압구정, 대치, 사당 아파트 단지 등을 언급하기도 했다. 박 후보 역시 노후주택에 대한 문제의식을 드러내며 정비사업 규제를 풀 것을 언급했다.

현재 목동과 상계는 안전진단 보류 상태다. 압구정과 여의도는 지구단위계획 단계에서 장기 지연 중이다. 여기서 안전진단을 통과하더라도 지구단위계획을 신청한 이후 서울시 도시계획위원회가 최종적으로 결정·고시를 해야 정비사업을 추진할 수 있다.

서울시장 후보들이 잇달아 재건축 규제 완화를 시사하면서 시장에서는 이제 '누가 되든' 부동산 신탁업종의 수혜를 확신하는 분위기다. 앞서 지난 2016년 도정법 개정으로 부동산 신탁회사의 정비사업 진출이 가능해졌는데 토지 확보 부담이 없다는 점과 사업기한을 단축할 수 있다는 점에서 신탁회사와 조합의 니즈가 부합하기 때문이다.

신탁방식의 정비사업은 신탁보수를 지불해야 하지만 기존 조합방식의 문제점인 조합의 전문성과 자금력 부족, 의사결정의 복잡성 등에 따른 사업지연 장기화 리스크를 보완할 수 있다. 더욱이 신탁회사에 지출된 비용은 재건축 초과이익 환수금에서도 비용 인정을 받을 수 있다.

업계에서는 신탁방식이 건축심의라는 지방자치단체 인·허가 단계에서 큰 지연이 없다고 가정할 경우 사업기간을 약 40개월로 추정하고 있다. 이는 평균 75개월에 달하는 일반 조합방식 대비 절반에 가까운 사업기간이다.

앞서 한국자산신탁은 2016년 여의도 시범아파트(1천852세대), 광장아파트(576세대) 재건축을 시행자 방식으로 수주했지만, 서울시 정비계획 변경안이 통과되지 못해 4년이나 지연되고 있다. 그러나 지난 2·4 대책에서 정부 정책이 공급 위주로 전환된 데다 서울시장 후보자들이 노후주택의 재건축 규제 완화를 강력하게 시사하고 있어 올해부터는 사업진행이 가속화될 것이란 평가다.

때문에 이들 신탁업종에 대한 시장 기대감은 매우 큰 상태다. 이경자 삼성증권 애널리스트는 "신탁업종은 이미 지난해부터 현안 사업지 정리와 대손충당금 환입, 신규수주 증가 등으로 실적 회복 사이클에 진입했다"며 "여기에 최근 부동산에 대한 뜨거운 관심으로 재보궐 선거 후 재건축 규제가 대거 완화될 가능성이 높아 신탁업종에 새로운 성장 모멘텀이 부가될 것"이라고 짚었다.

특히 한국자산신탁과 한국토지신탁의 현 주가순자산비율(PBR)은 0.5배에 불과하다. 2014~2016년 부동산 공급 상승 사이클 당시 이들의 평균 PBR은 1.0배로 현재 크게 할인된 상태다.

이 애널리스트는 "신성장동력인 부동산 정비시장에서 이들 신탁회사들의 점유율 상승 가능성을 고려하면 할인율은 빠르게 축소될 것"이라고 기대했다.