재건축 속도 산본 앞섰는데, 분당 집값 더 뛰었다

[아이뉴스24 나광국 기자] 1기 신도시 재건축 선도지구에서 사업 추진 속도와 아파트값 상승폭이 다른 흐름을 보이고 있다. 산본9-2구역이 가장 먼저 시공사 선정 절차에 착수했지만 분당 일부 선도지구 아파트의 가격 상승폭은 산본보다 컸다. 평촌·중동·일산에서도 사업 단계와 가격 추세의 차이가 나타나면서 재건축 사업이 얼마나 빨리 진행되느냐보다 입지와 사업성, 향후 개발 가치에 대한 기대가 집값에 더 크게 작용할 수 있다는 분석이 나온다.

5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 분당 샛별마을우방 전용 84.99㎡의 올해 평균 거래가격은 17억8800만원으로 2024년 평균 12억300만원보다 48.6% 상승했다.

반면 산본9-2구역에 포함된 백두동성 전용 89.73㎡는 같은 기간 평균 5억5800만원에서 7억1700만원으로 28.5% 올랐다. 시공사 선정 절차는 산본이 앞섰지만 두 단지의 가격 상승폭은 분당이 더 컸다.

시공사 선정 절차는 산본9-2구역이 가장 먼저 시작했다. 한국토지주택공사(LH)가 사업시행자로 참여하는 이 구역은 한양백두·백두동성·백두극동 등 3개 단지를 통합해 기존 1862가구를 최고 35층, 3376가구로 재건축할 계획이다. 지난 9월 선도지구 가운데 처음으로 시공사 선정 절차에 착수했으며 29일 열린 현장설명회에는 현대건설·GS건설·대우건설·제일건설·금호건설 등 5개 건설사가 참석했다. 내년 1월 시공사 선정을 추진할 예정이다.

분당 선도지구는 아직 시공사 선정 입찰에 착수하지 않았다. 양지마을·시범단지·샛별마을·목련마을 4곳은 사업시행자 지정을 마쳤고, 이 가운데 신탁방식으로 추진하는 3곳은 설계자 선정까지 완료했다. 평촌 꿈마을과 중동 은하마을도 시공사 선정에 앞선 절차를 밟고 있다. 일산 백송·후곡·강촌마을은 특별정비구역 지정을 마치지 못한 상태다. 집값이 오른 단지라도 사업 단계는 제각각인 셈이다.

다른 선도지구에서도 아파트값 상승이 확인됐다. 평촌 꿈마을금호 전용 133.59㎡의 올해 평균 거래가격은 17억9100만원으로 2024년 14억5400만원보다 23.2% 올랐다. 중동 은하마을동부 전용 134.67㎡도 같은 기간 8억9400만원에서 11억1800만원으로 25.1% 상승했다. 두 단지 모두 시공사 선정 절차에 본격적으로 들어가지 않은 상황에서 가격이 오른 것이다.

그러나 일산 후곡마을동아10단지 전용 130.23㎡는 2024년 평균 7억9200만원에서 올해 7억4700만원으로 5.7% 하락했다. 후곡마을 역시 재건축 선도지구에 포함됐지만 가격 흐름은 분당·평촌 등과 달랐다.

재건축 시장에서는 사업이 진전될수록 개발이익에 대한 기대감이 집값에 반영되는 경향이 있다. 건국대 부동산도시연구원이 2020년 발행한 연구에서도 서울 강남3구 재건축 아파트 33개 단지의 실거래 1만3277건을 분석한 결과 추진위원회 설립부터 조합설립인가 전까지는 ㎡당 약 78만원, 사업시행인가부터 관리처분계획인가 전까지는 약 80만원 상승한 것으로 추정됐다.

하지만 1기 신도시 선도지구의 집값 상승폭은 실제 사업 진행 단계보다 향후 재건축에 대한 기대감에 더 크게 영향을 받는 모습이다.

특히 분당은 시공사 선정 절차에 착수하기 전부터 선도지구 지정에 따른 추가 가격 상승효과가 확인됐다. 여기에 기존 주거 수요와 향후 개발 가치에 대한 기대가 더해지면서 사업 추진이 앞선 산본보다 일부 단지의 가격 상승폭이 크게 나타난 것으로 풀이된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "재건축은 사업 속도, 공공기여 수준, 이주대책, 금융 규제 등 변수가 많은 만큼 향후 가격은 정책과 사업 진척 속도에 따라 등락 폭이 커질 수 있다"고 말했다.