5년째 첫삽 못 뜬 도심복합…서울 1.8만가구 추가

[아이뉴스24 나광국 기자] 정부가 서울 도심에 1만7881가구 규모 공공주택 복합사업을 새로 추진한다. 이번에는 주민제안 방식과 용적률 인센티브를 도입했지만 기존 후보지 43%가 철회됐고 아직 착공사례도 없다. 새 후보지 역시 주민의향률 30%에서 법정 동의요건인 3분의 2까지 끌어올려야 해 정부 목표대로 2030년 착공까지 이어지기는 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다.

2일 국토교통부 등에 따르면 신규 후보지는 서울 10개 자치구 11곳으로 모두 1만7881가구 규모다. 양천구 염창역 남측이 4222가구로 가장 크고 용산구 효창공원앞역 북측에도 4040가구가 계획됐다. 두 곳만 합쳐 전체 물량의 46%를 차지한다.

이번 후보지는 과거와 달리 주민제안 방식으로 선정됐다. 지난 3~5월 서울 16개 자치구에서 44곳·약 6만가구 규모 신청이 접수됐고 이 가운데 사업성과 주민의향 등을 거쳐 11곳이 추려졌다. 최종 후보지는 모두 주민참여 의향률 30%이상을 확보했다.

사업성을 높이기 위한 규제완화도 병행됐다. 지난 4월부터 법적 상한 용적률의 최대 1.4배 특례적용 범위가 역세권 일반주거지역과 저층주거지까지 확대됐고 공원·녹지 확보 기준도 완화됐다.

문제는 후보지 선정 이후다. 현행 공공주택특별법은 주민 의견청취 공고후 1년안에 토지등소유자 3분의 2 이상과 토지면적 절반이상에 해당하는 토지소유자 동의를 받도록 하고 있다.

6개월이 지난 뒤 토지등소유자 절반을 넘는 주민이 예정지구 해제를 요구하면 사업이 중단될 수도 있다.

실제 과거 후보지 상당수가 이 과정에서 사업을 이어가지 못했다. 2021년 제도 도입 이후 이번 신규 선정전까지 전국 82곳이 후보지에 올랐지만 현재 추진중인 곳은 47곳·약 8만5000가구다. 나머지 35곳(42.7%)은 주민동의 부족과 사업성 문제 등으로 철회됐다.

남아 있는 사업도 실제 착공까지는 상당한 시간이 걸렸다. 2021년 후보지로 선정된 인천 제물포역 북측 사업이 연내 공사를 시작하면 제도 도입 이후 첫 착공사례가 된다.

지난달말 기준 전체 1581가구 가운데 1435가구가 이주해 이주율 90.8%를 기록했고 사유지 소유권도 모두 확보했다. 3497가구를 짓는 이 사업의 준공목표는 2031년이다.

신규 11곳은 이달 주민설명회를 시작해 2027년 상반기 예정지구 지정, 2030년 하반기 착공을 목표로 절차를 밟는다. 그러나 이번에 확보한 30%이상 주민의향은 사업추진 의사를 확인한 첫 단계일 뿐이다.

실제 지구지정까지 가려면 토지등소유자 3분의 2 이상 동의를 확보해야 하고 이후 보상과 분담금 등 구체적인 사업조건도 주민 수용성을 좌우할 수 있다.

결국 이번 제도개선 성과는 주민이 수용할 사업조건을 제시하고 동의를 확보할 수 있는지에 달렸다. 용적률 확대가 실제 분담금 부담을 얼마나 낮추는지 설명하고 보상조건을 구체화해야 초기 참여의향을 사업추진 동의로 연결할 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "도심복합사업이 제대로 추진되지 못한 것은 토지수용 단계에서부터 막혔기 때문"이라며 "인센티브 확대와 더불어 지자체의 공공기여 수준에 대한 현실적인 개선도 필요하다"고 제언했다.