거래절벽 뚫고 신고가…서울 분양권 '귀하신 몸'

[아이뉴스24 나광국 기자] 서울 아파트 매매시장이 크게 위축된 가운데 입주를 목전에 둔 일부 신축 분양권 가격이 연일 최고가를 갈아치우고 있다. 극심한 입주 가뭄과 치솟은 청약문턱 탓에 알짜 분양권 희소가치가 커지는 모습이다.

16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 월계동 '서울원 아이파크' 전용 84㎡ 분양권은 지난 7월4일 18억6245만원에 새 주인을 맞았다. 해당 주택형 최고분양가 14억1400만원보다 4억4845만원 높은 역대 최고가다. 2024년 분양당시 고분양가 논란과 미달사태를 빚었지만 2년만에 분위기가 완전히 뒤집혔다.

이런 현상은 특정 단지에 국한되지 않는다. 광진구 구의동 '강변역 센트럴 아이파크' 전용 84㎡ 분양권은 지난 6월 22억5000만원에 손바뀜했다. 2024년 최고 12억7200만원에 공급된 주택형으로 최초 분양가 대비 9억7800만원 올랐다. 같은달 나온 계약취소분 2가구 모집에는 7만7328명이 넘는 인파가 몰렸다.

성북구 장위동 '푸르지오 라디우스 파크' 전용 84㎡도 지난 6월 16억4781만원에 거래됐다. 일반분양가 11억8400만~12억1100만원보다 약 4억4000만~4억6000만원 높은 수준이다.

은평구 대조동 '힐스테이트 메디알레'에서는 전용 59㎡ 분양권이 지난달 29일 13억2690만원에 신고가를 기록했다. 지난해 일반분양가와 비교하면 약 1억8000만~2억2000만원 올랐다. 특히 전매제한이 풀린 후 6월1일부터 지난 10일까지 이 단지에서만 분양권 70건이 거래됐다.

다만 서울 신축시장 전체가 달아오른 것은 아니다. 올해 상반기 서울 아파트 분양권·입주권 거래는 557건으로 지난해 같은기간 753건보다 26.0% 감소했다. 거래는 줄었지만 평균 거래가격은 19억81만원으로 19억원을 넘어섰다. 강남권과 한강변 등 선호도가 높은 단지에 수요가 집중된 영향으로 풀이된다.

이미 준공된 신축도 비슷하다. 상반기 서울의 준공 5년 이하 아파트 거래는 2569건으로 전년 동기 4089건보다 37.2% 줄었다. 전체 거래에서 차지하는 비중도 9.4%에서 7.2%로 축소됐다. 반면 20년 초과 구축은 전체 거래의 66.3%를 차지했다. 신축 평균 거래가격은 13억835만원으로 구축보다 약 2억5000만원 높았다.

대출규제까지 겹치면서 일반 실수요자는 상대적으로 가격 부담이 적은 주택으로 움직이고 있다. 지난달 서울 아파트 거래 가운데 9억원 이하 비중은 54.3%로 지난 1월 47.1%보다 7.2%포인트 높아졌다. 신축 전체로 매수세가 확산된 것이라기보다 자금력이 뒷받침되는 수요가 일부 신축에 집중되는 '선별 장세'로 볼 수 있는 대목이다.

신축 희소성을 키우는 가장 직접적인 요인은 당장 입주할 수 있는 아파트가 줄었다는 점이다. 올해 1~7월 서울 아파트 준공은 1만7603가구로 지난해 같은 기간 3만4339가구보다 48.7% 감소했다. 부동산R114는 서울 아파트 입주 물량이 올해 2만5281가구에서 2027년 1만8682가구, 2028년 1만3683가구로 감소할 것으로 전망했다.

새 아파트를 분양받는 문턱도 높다. 올해 상반기 서울 1순위 평균 청약 경쟁률은 63.56대 1로 전국 평균 5.36대 1의 약 12배였다. 전국 일반공급의 3.8%에 불과한 2016가구가 서울에 공급됐지만 전국 1순위 청약자의 45.2%가 몰렸다. 청약을 통해 원하는 신축을 확보하기 어려운 수요가 기존 분양권 시장으로 눈을 돌릴 유인이 커진 셈이다.

여기에 전매제한으로 시장에서 거래할 수 있는 분양권 자체가 제한적인 점도 신축 희소성을 키우고 있다. 대출규제로 매수세는 위축됐지만 공급 부족까지 겹치면서 일부 선호 단지의 높은 호가는 유지되는 모습이다.

거래절벽 속에서 일부 신축 분양권만 신고가가 이어지는 흐름은 서울 주택시장의 수요가 이전보다 뚜렷하게 갈리고 있음을 보여준다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "지금 서울 주택시장은 거래량 자체가 늘어나는 국면이라기보다 공급이 부족한 신축 가운데 입지와 상품성이 좋은 단지로 수요가 선별적으로 몰리는 모습이다"며 "대출규제로 매수 여력이 제한된 상황에서도 신축 매물은 적다 보니 가격은 쉽게 내려오지 않고 구축이나 중저가 주택과의 가격 차별화가 더 뚜렷해질 수 있다"고 설명했다.