서울 아파트 매매, 열에 아홉 '비강남'…강남3구 '연중 최저'

[아이뉴스24 나광국 기자] 서울 아파트 거래시장이 하반기 들어 급격히 위축된 가운데 거래 무게중심이 강남3구에서 비강남권 중저가단지로 이동하고 있다. 강남·서초·송파구 거래비중은 연중 최저수준으로 떨어진 반면 9억원이하 아파트는 전체 거래 절반을 넘어섰다.

7일 우리은행 부동산리서치랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 지난달 서울 아파트 매매거래 가운데 강남3구를 제외한 지역 거래비중은 90.9%로 집계됐다. 지난 5월 83.9%에서 석달만에 약 7%포인트 높아진 수치다.

반대로 강남3구 거래비중은 8월 9.1%로 올해 들어 가장 낮았다. 강남3구 비중은 지난 1월 12.9%에서 4월 15.2%, 5월 16.1%까지 치솟았지만 이후 빠른 속도로 하락했다.

지난 5월 다주택자 양도소득세 중과유예 종료를 앞두고 고가주택 거래가 몰렸지만 이후 대출규제 강화와 세제개편 불확실성 등이 겹치면서 강남권 거래가 빠르게 위축된 것으로 풀이된다.

함영진 랩장은 "강남권에서도 자산가들 관망세가 짙어졌다"며 "과세강화와 대출규제로 상급지 쏠림현상이 숨을 골랐다"고 분석했다.

반면 성북·중랑구 등 중저가아파트가 밀집한 지역은 거래감소폭이 강남3구보다 상대적으로 완만했다. 서울 전체 거래량이 줄었음에도 비강남권 거래비중이 올라간 배경이다. 전월세가격 불안과 매물부족 현상이 지속된데다 강남권 대비 대출조율 여력이 크다는 점도 영향을 미쳤다.

가격대별 거래에서도 중저가주택 비중이 확대됐다. 8월 서울 아파트 매매 가운데 9억원이하 거래비중은 54.3%로 지난 1월 47.1% 대비 7.2%포인트 상승했다.

세부적으로 3억~6억원 아파트 거래비중은 같은기간 16.97%에서 21.32%로 높아졌고 3억원이하도 3.39%에서 5.12%로 증가했다. 반면 9억~15억원 구간은 31.8%에서 26.6%로 낮아졌고 15억원초과 거래비중도 21.07%에서 19.08%로 줄었다.

대출규제와 금리부담이 커지면서 자금조달이 용이한 중저가주택으로 실수요가 이동한 것으로 풀이된다.

서울 아파트 거래량 자체도 급감했다. 계약일(4일) 집계 기준 8월 거래량은 2322건으로 7월 5800건보다 약 60% 감소했다. 서울 아파트 거래량은 1월 5373건에서 4월 8659건, 5월 8962건까지 늘어났다가 6월 5289건, 7월 5800건으로 꺾였다. 다만 8월 계약분은 이달말까지 실거래 신고가 가능한 만큼 최종 거래량은 늘어날 수 있다.

향후 거래시장 회복여부는 세제개편과 금리향방이 결정지을 전망이다. 종합부동산세를 포함한 세제개편안이 최종 확정되지 않은 가운데 추가 기준금리 인상 가능성도 시장변수로 남아 있다.

함 랩장은 "추가 기준금리 인상 가능성도 남아 있어 매수·매도자간 희망가격 격차가 쉽게 좁혀지기 어렵다"고 내다봤다.

이에 따라 가을·겨울 서울 아파트시장은 세제개편안 확정시점과 기준금리 향방, 임대차시장 불안양상 등에 따라 좌우될 것으로 보인다.