전세 안 나오자 월세로 몰린다…서울 임대차시장 '두 얼굴'

[아이뉴스24 정승필 기자] 서울 아파트 임대차시장에서 신규 세입자의 월세화가 빨라지고 있다. 새로 맺는 임대차 계약의 절반 이상이 월세·반전세인 반면, 전세는 기존 세입자의 갱신계약 비중이 높아지면서다. 전세 매물 부족과 신규 전셋값 상승이 겹치면서 새로 집을 구하는 세입자의 선택지가 월세로 좁아지는 모습이다.

18일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 올해 1~7월 서울 아파트 신규 전·월세 계약은 7만건에 달했다. 이 중 월세·반전세가 56%를 차지해 전세(44%)를 앞섰다.

변화는 전세에서 두드러졌다. 신규 전세 계약은 지난해 같은 기간 약 4만7000건에서 올해 3만1200건으로 33.7% 급감한 것으로 나타났다. 월세·반전세는 약 4만500건에서 3만9000여건으로 3.7% 줄어드는 데 그쳤다.

기존 전셋집에 머무는 세입자는 늘고 있다. 서울시에 따르면 지난 6월 서울 아파트 전세계약 중 갱신계약 비중은 53.8%였다. 전월 52.5%, 지난해 같은 달 41.2%보다 높다. 전세계약 두 건 중 한 건 이상이 재계약인 셈이다.

시장 전체에서도 월세 우위가 굳어지는 모습이다. 올해 상반기 서울 아파트 전·월세 거래에서 월세 비중은 52%로 지난해 같은 기간 43.9%보다 8.1%포인트(p) 상승했다.

실제 가격 차이도 신규 전세의 진입 부담을 키우고 있다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 지난 6월 서울 전용 84㎡ 신규 전세보증금 중앙값은 7억원으로, 갱신계약(6억2000만원)보다 8000만원 높았다.

두 계약 간 격차는 지난 1월 4375만원에서 반년 만에 두 배 가까이 벌어졌다. 신규 세입자일수록 전세 대신 월세·반전세를 택할 유인이 커지는 구조다.

전용 59㎡도 비슷하다. 같은 기간 신규 계약의 전세보증금은 5억4750만원, 갱신계약은 4억7000만원이었다. 차이는 7750만원이다. 지난 1월 3500만원이던 격차가 두 배 이상으로 벌어졌다.

전세 물건은 여전히 부족하다. 이달 둘째 주 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만1023건으로 1년 전보다 8.9% 줄었다. 월세 매물 감소폭(5.7%)보다 컸다.

전문가들은 이 같은 원인으로 갭투자 위축과 전세사기 이후 시장 변화, 임대인의 월세 선호 등이 맞물린 결과로 보고 있다.

여기에 정부의 세제개편도 임대차시장에 변수가 될 수 있다. 개편안은 실거주 1주택자 혜택은 늘리고 비거주 1주택자의 부담은 키우는 방향이어서 집주인의 실거주 전환이 늘면 전·월세 공급이 더 줄어들 수 있다는 관측이 나온다.

다주택자가 보유한 임대주택도 매매시장으로 나올 가능성이 있다. 정부는 양도세 중과 완화 기간을 두고 매물 출회를 유도한다는 방침이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "보유세를 가액 중심으로 바꾸면 과세 대상이 예상보다 넓어질 수 있다"며 "세 부담이 커질 경우 결국 전·월세 임차가구에 전가될 가능성이 높다"고 지적했다.