[8·3세제개편] 살면 깎고, 안 살면 더 낸다…'보유'보다 '거주'

[아이뉴스24 정승필 기자] 정부가 부동산 세제의 기준을 '보유'에서 '거주'로 옮긴다. 실거주 1주택자에게는 공제 혜택을 늘리는 대신 고가·비거주 주택의 세 부담은 높이는 방식이다. 다주택자에게는 양도소득세(양도세) 중과를 2년간 낮춰 주택을 처분할 기회를 열어뒀다.

3일 재정경제부가 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 현재 1세대 1주택자는 실제 거주 여부와 관계없이 종합부동산세(종부세) 기본공제 12억원을 적용받는다.

이번 개편안은 이를 거주 여부에 따라 차등 적용한다. 실제 거주하는 1주택자는 기본공제를 14억원으로 높인다. 집을 한 채만 보유했더라도 거주하지 않을 경우에는 9억원으로 낮춘다.

실거주자는 공제액이 2억원 늘어나면서도 비거주자는 3억원 줄어 세 부담이 커지는 구조다. 올해 공동주택 기준 공시가격 12억원은 시가 약 17억4000만원, 14억원은 약 20억3000만원 수준이다. 시가 20억원 수준까지는 종부세 과세 대상에서 빠진다.

다만 시가 20억원을 넘어서면 집값에 따라 세 부담이 달라진다. 정부는 거주용 1주택의 경우 시가 20억~30억원 구간에서는 기본공제 확대 효과로 종부세 부담이 줄어들 것으로 봤다.

반면 30억~40억원대에서는 세액 변화가 크지 않고, 40억~50억원대 고가주택부터는 세 부담이 두 배 이상 늘어난다.

양도세 혜택도 장기보유보다 실거주에 무게를 뒀다. 10년 이상 거주한 1주택자가 30억원 이하에 집을 팔면 기본공제가 250만원에서 2500만원으로 10배 늘어난다. 부부 공동명의라면 각자의 지분에서 발생한 양도차익에 2500만원씩 공제받을 수 있다. 특수관계인 간 거래와 비거주자는 제외된다. 이는 내년 이후 양도분부터 적용한다.

고령 1주택자가 수도권 집을 팔고 지방으로 이주할 경우에는 별도의 양도세 혜택을 준다. 대상은 만 65세 이상 1주택자로, 해당 수도권 주택에 매각 직전 2년 이상 계속 거주하고 전체 보유기간 중 실제 거주기간이 5년 이상이어야 한다.

구체적으로 주택을 판 뒤 6개월 안에 비수도권으로 이주하면 내년에는 양도세의 50%, 최대 5억원을 감면한다. 2028년에는 30%, 최대 3억원으로 줄어든다. 이후 5년 내 수도권 주택을 다시 사들이면 감면받은 세액을 다시 내야 한다.

장기보유특별공제도 실거주 중심으로 손질한다. 하나로 묶여 있던 제도를 주택은 '장기거주소득공제', 토지와 주택 외 건물은 '장기보유소득공제'로 나눈다.

1세대 1주택은 현행 보유·거주기간에 각각 연 4%씩 공제하지만, 2028년에는 거주 연 6%·보유 연 2%로 조정한다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 공제한다.

다주택자에게는 보유세 개편에 앞서 주택을 처분할 기회를 주기 위해 양도세 중과를 한시적으로 낮춘다. 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 팔 경우, 2주택자는 현재 기본세율에 20%포인트(p)를 더하지만, 내년에는 5%p, 2028년에는 10%p만 가산한다.

3주택 이상도 현행 30%p에서 각각 10%p, 15%p로 낮춘다. 2029년부터는 다시 현행 20%p와 30%p를 적용한다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "이번 개편으로 '똘똘한 한 채'의 기준이 달라질 수 있다"며 "고가주택일수록 보유세 부담이 커지는 만큼 초고가 주택보다 상대적으로 세 부담이 낮은 서울 한강벨트나 경기 남부 인기지역으로 갈아타려는 수요가 생길 수 있다"고 말했다.