[8·3세제개편] 마포·성동 웃고 반포 비상…강남 고가주택 정밀타격

[아이뉴스24 김민지 기자] 정부가 발표한 '2026년 세제개편안'에 따라 실거주 1가구1주택자 세부담은 대폭 줄어드는 반면 시가 40억원을 넘어서는 초고가주택이나 집주인이 직접 살지 않는 주택은 종합부동산세(종부세) 부담이 크게 늘어날 전망이다. 실거주 여부와 보유주택 가격대에 따라 세부담 향방이 극명하게 엇갈리는 양극화 현상이 본격화할 것으로 보인다.

3일 재정경제부가 내놓은 개편안에 따르면 정부는 실거주 1가구1주택자에게 적용하는 종부세 기본공제액을 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향 조정하기로 했다. 이 금액은 올해 공동주택 공시가격 기준으로 시가 약 20억3000만원상당에 해당한다.

이에 따라 공시가격 14억원이하 주택에 실제 거주하는 1가구1주택자는 종부세 과세대상에서 완전히 벗어나게 된다.

정부 추산에 따르면 시가 20억~30억원대 주택을 보유한 실거주자 세 부담은 뚜렷하게 줄어든다. 만60세 집주인이 10년간 실거주한 시가 20억원 주택 종부세는 기존 27만6000원에서 10만8000원으로 16만8000원 감소한다.

실제 거래된 사례를 예로 들면 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용 59.98㎡(시가 20억7000만원)나 영등포구 당산센트럴아이파크 전용 71.98㎡(시가 20억5000만원) 등 마포·성동·영등포 일대 주요단지들이 감면혜택을 받을 것으로 전망된다.

반면 시가 40억원을 넘어서는 초고가주택부터는 종부세 증가폭이 급격히 커질 전망이다. 동일한 실거주 조건(60세·10년 거주)을 적용하더라도 시가 40억원 주택 종부세는 262만7000원에서 325만2000원으로 62만5000원(23.8%) 늘어난다.

시가 50억원 주택은 453만9000원에서 978만5000원으로 524만6000원(115.6%) 뛰며 60억원 주택은 615만2000원에서 1742만9000원으로 1127만7000원(183.3%) 급증한다.

서초구 반포동 래미안원베일리 전용 59.96㎡(시가 46억원) 등 강남권 초고가아파트가 대표적인 증세구간에 속한다.

집주인이 실제로 거주했는지 여부 역시 세액을 가르는 핵심변수로 작용한다. 시가 40억원 주택을 10년 보유한 60세 집주인이 해당주택에 실거주했다면 세금 증가액은 62만5000원에 그친다.

반면 집주인이 집을 비워두거나 임대를 준 비거주자라면 종부세 증가액은 851만5000원으로 늘어나 거주여부에 따라 세금차이가 13배 넘게 벌어진다.

비거주 1가구1주택자는 기본공제가 9억원에 불과한데다 2028년부터 보유기간 세액공제가 폐지되고 실제 거주기간 공제만 남기 때문이다.

이와 함께 정부는 세액공제 한도 역시 2027년 800만원에서 2028년 600만원으로 축소하고 종부세 세부담 상한율도 전년도 세액대비 150%에서 200%로 올려잡았다.

부동산 전문가들은 이번 개편안을 강남권 고가·비거주주택을 겨냥한 정밀타격 규제로 평가한다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "보유세 부담을 감당하기 힘든 일부 집주인이 매도에 나서면서 강남 핵심지역 매물이 늘어날 수 있다"며 "시세 32억원과 46억원선이 종부세율 인상폭을 가르는 새로운 심리적 경계선으로 작용할 전망"이라고 분석했다.

이어 "세부담을 피하려는 수요가 31억원이하 강남 일부단지나 마포·용산·성동 같은 한강변 주택으로 옮겨가는 풍선효과가 나타날 가능성도 존재한다"고 덧붙였다.

반면 비거주주택 과세방식에 대한 우려 목소리도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "임대중인 주택은 세입자 주거공간을 제공하는 기능을 맡고 있는데 집주인 실거주 여부만으로 보유세를 중과하는 조치는 과도할 수 있다"며 "초고가주택 세부담을 올리더라도 과세명분과 세수사용처를 명확히 제시해야 한다"고 지적했다.