2차 토론회 거쳐 이달말 세제안 확정…관전포인트는?

[아이뉴스24 정승필 기자] 정부가 이달말 부동산 세제개편안을 발표할 것으로 예상되는 가운데 오늘 오후 막판 토론회에 들어간다. 종합부동산세(종부세) 과세기준을 어디까지 손볼지 다주택자 양도소득세(양도세) 중과로 위축된 거래를 어떻게 풀지 실거주 1주택자와 비거주·다주택자 사이 세부담을 얼마나 차등화할지가 핵심쟁점이다.

한성숙 국무총리는 27일 오후 4시 서울 대한상공회의소에서 두번째 '부동산정책 국민 대토론회'를 주재한다. 지난 23일 이재명 대통령이 주재한 첫 토론회에서 논의가 충분하지 않았다는 판단에 따라 추가로 마련한 자리다.

이날 토론회에서는 세제·금융지원을 비롯해 공사비 안정화, 민간임대 활성화, 재건축·재개발 등 공급확대 방안이 논의된다. 정부는 여기서 나온 의견을 세제개편안과 향후 부동산정책에 반영할 계획이다.

최대 관심사는 종부세 개편수위다. 정부는 기본공제와 초고가주택 과세기준, 세율체계 등을 손질하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.

현행 종부세는 개인별로 보유주택 공시가격을 합산한 뒤 9억원을 기본공제한다. 다만 1가구1주택자는 12억원을 공제하며 공제후 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산정한다.

정부는 집값상승에 따른 과세대상 확대를 고려해 1가구1주택자 기본공제액을 현행 12억원보다 소폭 높이는 방안을 검토중인 것으로 전해진다. 대신 공시가격 30억~50억원선 초고가주택은 세부담을 강화하는 방안이 거론된다.

주택수에 따라 세율을 달리 적용하는 현행 종부세체계를 합산가액 중심으로 바꾸는 방안도 논의대상이다. 보유자산 가치가 비슷한데도 집을 몇채로 나눠 가졌느냐에 따라 세부담이 달라지는 현행방식이 과세 형평성에 맞지 않는다는 이유에서다.

구체적으로 현행 종부세율은 과세표준 12억원까지는 주택수와 관계없이 같지만 이를 넘어서면 다주택자에게 더 높은 세율이 적용된다. 과세표준이 30억원이라면 재산세액 공제전 산출세액은 2주택이하가 3400만원, 3주택이상은 5060만원이다. 같은규모 자산을 보유해도 주택수에 따라 세금이 1660만원 차이 나는 셈이다.

양도세 개편방향도 시장관심사다. 다주택자 양도세 중과유예는 지난 5월9일 종료됐다. 이에 따라 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 기본세율에 20%포인트(p), 3주택이상 보유자는 30%p가 더해진다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다.

관건은 정부가 중과재개 방침을 유지하면서 거래위축을 줄일 보완책을 내놓을지다. 정부는 정책 신뢰성 등을 이유로 중과유예를 예정대로 끝냈지만 시장에서는 세부담이 매도유인을 떨어뜨려 '매물잠김'을 부를 수 있다는 우려가 나온다.

이 같은 우려를 키운 것은 중과재개 직후 나타난 매물감소다. 실제 서울 아파트 매물은 유예종료일인 지난 5월9일부터 17일까지 7.5%가량 줄었다.

중과를 다시 유예하거나 세율을 낮추면 다주택자 매도를 유도해 시장에 매물이 늘어날 수 있다. 반면 투기수요를 자극하고 세제 일관성을 흔들 수 있다는 지적도 있다. 이에 따라 이번 후속토론회에서 중과제도를 손볼지, 양도세·취득세 등 거래단계 부담을 낮추는 보완책을 내놓을지가 주목된다.

세제개편 또다른 축은 실수요자 보호다. 정부는 실거주 목적 1주택자와 비거주·다주택자를 구분해 세부담을 달리하는 방안을 검토할 것으로 보인다. 같은 1주택자라도 주택가격과 실제 거주여부, 보유목적에 따라 세제혜택을 차등적용하는 방식이다.

앞서 이재명 대통령은 지난 23일 토론회에서 통상적인 1주택을 기준으로 기본 보유세 부담을 정하는 방안을 제시한 바 있다. 실거주 주택과 서민·중산층 주택, 지방 주택에는 감면요소를 두자는 취지다.

이와 함께 직장이동이나 자녀교육, 질병 등으로 일시적으로 살지 못한 주택도 거주목적으로 보유했다면 거주용 주택으로 인정할 필요가 있다고 밝혔다.

김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 "최근 서울 집값상승은 초고가주택보다 전월세난에 밀린 신혼부부 등이 매수에 나선 15억원이하 중저가아파트가 주도하고 있다"며 "초고가주택 보유세만 올려서는 시장안정 효과가 제한적일 수 있고 늘어난 세 부담이 임대료를 통해 세입자에게 전가될 가능성도 있다"고 분석했다.

이어 김 대표는 "보유세를 강화하려면 다주택자가 주택을 처분할 수 있도록 양도세 부담을 낮춰 퇴로를 열어줘야 한다"며 "양도세 중과로 최고세율이 80%를 넘는 상황에서는 매도보다 보유를 택할 가능성이 크다"고 덧붙였다.