"지방 3채보다 강남 1채가 이득"…'똘똘한 한채' 특혜 손본다

[아이뉴스24 정승필 기자] 정부의 부동산세제 개편 논의에서 주택수에 따라 세율과 공제혜택을 다르게 부과하는 현행 종합부동산세(종부세) 체계를 보유주택 '합산가액' 중심으로 손질해야 한다는 주장이 제기됐다. 다주택자에 대한 징벌적 중과세는 완화하는 대신 그동안 과도한 특혜를 누려온 초고가 1주택자 세제혜택을 오히려 줄여야 한다는 방안이 핵심쟁점으로 떠올랐다.

재정경제부는 16일 오전 서울 중구 은행회관에서 '부동산세제 경청토론회'를 개최했다. 이날 토론회에 참석한 전문가들은 현행 주택수 기준 과세 형평성을 두고 열띤 공방을 벌였다. 현행 주택수 기준 과세가 '똘똘한 한채' 선호현상을 부추긴다는 지적과 급격한 보유세 강화가 임차인에게 세금을 전가하는 부작용을 낳을 수 있다는 우려가 팽팽히 맞섰다.

현재 시행중인 종부세 제도는 보유주택 공시가격 합계가 1세대1주택자는 12억원, 다주택자는 9억원을 초과할 때 부과된다. 특히 다주택자에게는 징벌적인 수준의 높은 중과세율이 적용된다. 반면 1가구1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합산해 최대 80%에 달하는 세액공제 혜택을 누릴 수 있다.

이날 발제를 맡은 강성훈 한양대 교수는 "30억원짜리 고가주택 한채를 가진 자와 10억원짜리 주택 세채를 가진 자는 과세표준이 같지만 현행법상 30억원짜리 한채를 보유한 자가 훨씬 낮은 세율을 적용받는다"고 지적했다.

강 교수는 "이러한 불균형이 과세 형평성 측면에서 타당한지 재검토가 필요하다"며 비거주 초고가 1주택자에게까지 최대 80% 공제혜택을 주는 현행제도 적절성 여부를 정조준했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장 역시 주택수가 아닌 공시가격 합계액을 기준으로 종부세를 부과해야 한다는 주장을 펼쳤다.

함 랩장은 "보유자산 공시가격은 같더라도 주택수에 따라 최종세액이 최대 2.1배까지 차이 난다"며 "현행 세제가 지방의 주택 여러채를 처분하고 수도권 똘똘한 한채로 몰리게 하는 기형적인 상황을 강요하고 있다"고 비판했다.

일부 전문가들은 현행 보유기간에 따른 공제를 실제 거주기간에 따른 공제로 신속히 전환해야 한다고 제안했다. 단순히 주택을 오래 보유했다는 사실만으로 세금을 깎아주기보다는 실제 거주하는 실소유자에게만 혜택을 국한해야 한다는 취지다.

나아가 1주택자에게 집중된 종부세 세액공제 자체를 대폭 축소해야 한다는 강경한 주장도 제기됐다.

남기업 토지자유연구소장은 "현재 1주택 종부세는 고령자 및 장기보유자라는 명목으로 세금을 최대 80%까지 과도하게 깎아주고 있다"고 꼬집었다.

남 소장은 "비싼 집 한채를 오래 쥐고 있을수록 세 부담이 소멸하기 때문에 강남 아파트 집중 현상이 풀리지 않는 것"이라며 "실제 거주여부와 무관하게 고가 1주택자에 대한 종부세 특혜는 축소하거나 폐지해야 하고 서율 적용 기준 역시 합산가액으로 일원화하는 것이 바람직하다"고 강조했다.

초고가주택 기준을 어떻게 설정하고 공제혜택을 얼마나 줄일 것인지도 도마 위에 올랐다. 심충진 건국대 교수는 시가 50억원이상 주택의 종부세 공제율을 단계적으로 낮추는 가이드라인을 제시했다.

심 교수는 "초고가주택 소유자들의 실질적인 조세부담이 지나치게 낮다는 지적에 동의한다"며 "시가 50억원이상 고가주택은 공시가격이 일정금액 오를 때마다 공제율을 10%포인트씩 차감하고 최대 공제율 역시 50% 수준으로 제한해야 한다"고 제안했다.

이광수 광수네복덕방 대표는 시가 40억원이상 초고가주택에 한정해 보유세 실효세율을 인상하는 핀셋규제를 주장했다.

이 대표는 "모든 주택 종부세를 일괄적으로 올리면 정권이 바뀔 때마다 세법이 다시 뒤집힐 가능성이 크다"며 "반면 40억원이상 초고가주택에만 실효세율을 높여두면 소수 초고가 자산가들을 위해 법을 다시 완화하기는 정치적으로 어려워 제도의 지속성을 확보할 수 있다"고 설명했다.

반면 정부가 보유세 강화 정책을 추진하는 데 있어 보다 신중해야 한다는 반론도 제기됐다.

진창하 한양대 교수는 "한국 국내총생산(GDP) 대비 보유세 부담률이 결코 낮은 수준은 아니"라며 "오히려 취득세나 양도세 등 거래세 부담은 경제협력개발기구(OECD) 회원국중 최상위권에 속한다"고 지적했다.

진 교수는 "국가 전체 세수구조를 볼 때 보유세 부담은 이미 적지 않고 거래세는 과도하게 높다"며 "정부는 세제개편에만 매달릴 것이 아니라 서울과 수도권의 실질적 주택공급 및 지역균형발전 대책을 병행해야 한다"고 조언했다.

급격한 증세 조치가 시장왜곡을 불러와 서민가계에 피해를 줄 수 있다는 경고도 나왔다.

함영진 랩장은 "정부의 부동산 과세가 시장이 수용할 수 있는 한계를 넘어 급격히 강화될 경우 다주택자들이 매물을 거둬들이는 매물잠김 현상과 거래량 급감이 발생할 수 있다"고 우려했다.

함 랩장은 "이는 시장내 전·월세 매물부족을 야기하고 늘어난 세금부담이 세입자에게 임대료 상승형태로 전가되는 부작용을 낳을 수 있다"며 "보유세를 올리더라도 상한선을 두고 단계적으로 시행해야 한다"고 말했다.