"집주인, 세입자 있어도 팔 수 있다"⋯토허구역 실거주 유예 확대

[아이뉴스24 이효정 기자] 국토교통부 올해 말까지 토지거래허가구역(토허구역) 내 무주택자가 주택을 매수하는 경우 세입자가 있어도 실거주 의무를 유예해준다.

지난 9일까지는 다주택자 양도세 중과를 앞서 소유한 주택 중 세입자가 있는 주택에 대해 한시적으로 실거주 유예를 해줬다면, 이번에는 올해 말까지 비거주 1주택을 포함해 모든 주택을 대상으로 확대하는 것이다.

국토교통부는 토허구역 내에서 임대 중인 주택을 거래할 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택을 포함한 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대한다고 12일 밝혔다. 관련 부동산거래신고법 시행령은 오는 13일부터 입법예고 할 예정으로, 이르면 이달 말부터 실거주 유예를 신청이 가능해진다.

기존에는 토지거래허가를 받아 4개월 이내에 입주해 2년간 거주해야 했다. 이에 발표일 현재 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다. 유예를 받기 위해서는 연말까지 관할관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하고, 허가 받은 이후에는 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 한다.

실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건은 ‘발표일부터 계속 무주택을 유지한 자’로 한정한다. 발표일 이후 주택을 매도해 무주택자로 전환됐더라도 이번 실거주 유예 적용 대상이 아니다. 갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하고 무주택 실수요자의 기회를 확대하기 위해서다. 다주택자도 이번 조치 대사에 포함되며 실거주 유예 효과도 그대로 적용되지만, 양도세는 중과된다.

토지거래허가를 거쳐 실거주 유예를 적용받은 경우 지난 2월 12일 양도세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치와 동일하게 발표일 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 유예된다. 대신 늦어도 오는 2028년 5월 11일 내에 실거주를 위해 입주해야 한다. 현재 토허구역은 서울 전체와 수도권 12개 지역이다.

이번 조치는 앞서 실거주 유예가 일부 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하고, 임대 중인 주택에 대한 매도 편의를 개선하기 위해 마련했다. 최근 다주택자 매도물량 증가 등에 따라 매매거래량이 증가하고, 무주택 매수자의 비율이 늘어났다. 지난 3월 서울 아파트 매매거래건수는 6400건 수준으로 5년 평균 4100건보다 많았다. 서울의 무주택자 매수 비율은 지난 3월 73%로 지난해 평균 56%보다 높다.

김이탁 국토교통부 제1차관은 "최근 다주택자 매도 물량 증가에 따라 매매거래량이 증가해왔고 무주택 매수자의 비율이 늘어난 상황"이라며 "이런 상황에서 실거주 유예 확대는 매물 출회 확대에도 기여할 것"이라고 말했다.

토지거래허가 대상 주택 매입 시 매수자에게 실거주 의무가 발생하는 점 등을 감안해 향후 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무를 적용하지 않는다.

윤덕기 금융위원회 팀장은 무주택자의 주택 매수 시 대출 여력을 묻는 질문에 "주택담보인정비율(LTV)가 40%인데 전세가율이 40%보다 높다고 하면 전세 낀 매물을 매수할 때 대출이 나오지는 않을 것"라며 "만약 매수 후 2년이 지나 세입자가 퇴거한다고 하면 전세자금퇴거대출, 생활안정자금주택담보대출로 최대 1억원까지 대출이 실행된다. 그외에는 자기 자본으로 매수해야 한다"고 말했다.

국토부는 또한 이번 실거주 유예 조치는 발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 유예해주는 것이므로 '갭투자(전세 끼고 매매)'를 새로이 허용해주는 것이 아니라고 강조했다. 실거주 유예를 받더라도 임차기간 종료일에 맞춰서 입주해 2년 간 실거주를 해야 하는 의무는 여전히 적용된다. 앞서 이재명 대통령도 이와 관련해 "'사실상 갭투자 허용' 주장은 소위 억까(억지로 깎아내리기)에 가깝다"고 반박하기도 했다.

김윤덕 국토교통부 장관은 "이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것"이라며 "매도자 간 형평성 문제가 해소되는 것은 물론, 세입자가 있어 매도를 고민하던 매도자들도 보다 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔다.

그러면서 "앞으로도 정부는 이와 같이 투기수요는 차단하고 실수요 거래 중심으로 주택시장을 개선해나가는 한편, 부동산 시장 안정을 위한 서울·수도권의 주택공급 확대도 차질 없이 이행해 나갈 계획"이라고 덧붙였다.