"양도세보다 보유세"⋯서울 아파트 시장 다시 관망 국면

[아이뉴스24 김민지 기자] 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 시장이 다시 관망 국면에 들어가는 모습이다. 이재명 정부의 보유세 강화와 세제 개편 가능성이 부각되면서 강남권 고가 아파트는 약세가 이어지고, 중저가 실수요 시장 중심으로 거래가 이어지는 흐름이다.

9일 부동산업계에 따르면 정부는 이날 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 예정대로 종료할 방침이다. 이에 따라 10일부터 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 최대 30%포인트의 중과세율을 다시 적용받게 된다.

정치권에서는 이미 실거주 중심으로 장기보유특별공제(장특공) 체계를 개편하는 소득세법 개정안이 발의된 상태다. 공정시장가액비율 조정을 통한 보유세 강화 가능성도 거론된다.

이재명 대통령 역시 최근 "부동산 불패 신화는 없다"며 등록임대주택 세제 혜택과 비업무용 부동산 과세 손질 필요성을 언급했다. 시장에서는 오는 7월 세제개편안과 6·3 지방선거 전후 정책 방향을 향후 시장 흐름의 핵심 변수로 보고 있다.

시장 분위기도 이전과는 다소 달라진 모습이다. KB부동산의 '5월 1주 주간 아파트시장동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.18% 상승했지만 전주(0.21%)보다 오름폭이 둔화했다. 서울 상승률은 2주 연속 감소세다.

강남권과 비강남권 간 흐름 차별화도 이어지고 있다.

강남구는 이번주 -0.16%를 기록하며 10주 연속 하락했다. 반면 △중구(0.73%) △노원구(0.31%) △도봉구(0.31%) △동대문구(0.30%) 등 비강남권 중저가 지역은 상대적으로 강세를 나타냈다.

최근 급등했던 서울 외곽 지역은 상승 피로감이 반영되는 반면, 서대문·강서·동대문 등 서울 중위권 지역으로 갈아타기 수요가 이동하고 있다는 분석도 나온다.

송파·서초 등 강남권 주요 지역에서는 양도세 중과 종료를 앞두고 급매물 거래가 이어지며 일부 호가가 반등하는 움직임도 나타나고 있다. 다만 시장에서는 이를 본격적인 상승 전환으로 보기는 이르다는 평가가 많다.

강남 재건축 단지를 중심으로 추가 급매물이 여전히 출회되고 있고 세제개편과 금리 변수 등 불확실성도 남아 있기 때문이다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 지난해 말 대비 증가한 수준을 유지하고 있다. 급매 일부가 소진됐지만 매수·매도자 모두 방향성을 확인하려는 관망 심리가 여전히 강하다는 분석이다.

매수 심리 역시 완전히 회복되지는 못한 분위기다. 서울 매수우위지수는 76.8로 전주보다 3.4포인트 상승했지만 여전히 기준선인 100을 밑돌았다. 매수 문의는 늘었지만 실제 거래로 이어지는 비율은 제한적이라는 의미다.

서울부동산정보광장 기준 서울 아파트 거래량 증가세도 최근 둔화하는 흐름이다.

실제 거래 지표는 더 차갑다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 1800건 안팎으로 잠정 집계됐다. 통상적인 거래량으로 평가되는 월 5000~6000건 수준과 비교하면 여전히 낮은 수준이다.

시장에서는 매수자와 매도자 간 가격 눈높이 차이가 좁혀지지 않으면서 관망세가 이어지고 있다는 평가가 나온다.

신사역 인근 공인중개사 A씨는 "양도세 중과 종료를 앞두고 막판 급매 거래는 일부 이뤄졌지만 최근에는 다시 관망 분위기가 강해지고 있다"며 "다주택자들도 양도세 자체보다 향후 보유세나 추가 규제 방향을 더 신경 쓰는 분위기"라고 말했다.

업계에서는 공정시장가액비율(공시가격에서 실제 세금을 부과할때 적용하는 비율)이 추가 상향될 경우 고가 아파트 보유세 부담이 확대될 수 있다는 분석도 나온다. 잠실·반포 등 주요 고가 단지 보유자들을 중심으로 세제 변화에 대한 민감도가 이전보다 높아졌다는 설명이다.

예컨대 공시가격 30억원 안팎의 강남권 고가 아파트는 공정시장가액비율 상향 시 종합부동산세 과세표준이 커지면서 보유세 부담도 증가할 수 있다는 분석이다.

노원구 상계동 일대 분위기도 비슷하다. 실거주 목적 수요는 유지되고 있지만 추격 매수는 제한적이라는 설명이다.

노원역 인근 공인중개사 B씨는 "15억원 이하 중저가 단지를 중심으로 거래 문의는 이어지고 있지만 가격이 단기간에 오른 이후로는 관망세가 강해졌다"며 "전세가격이 오르면서 매매로 돌아서는 수요도 일부 있다"고 말했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 노원구 상계동 일대 주요 아파트 거래는 대부분 10억원 이하에서 이뤄지고 있다. 5월 초 기준 상계주공6단지 전용 41㎡는 6억원대에 거래됐고, 수락파크빌 전용 114㎡도 9억원대 거래가 이어졌다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "급매물 소진 이후 일부 지역에서 호가 반등 움직임은 나타나고 있지만 세제개편과 금리 변수 등 불확실성이 여전히 크다"며 "당분간 시장은 급등·급락보다는 지역별 차별화 흐름 속 박스권 장세를 이어갈 가능성이 높다"고 말했다.