양도세 유예 종료 D-10⋯서울 시장 '거래 격차'

[아이뉴스24 김민지 기자] 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 정부의 막판 보완책이 서울 아파트 시장의 변수로 작용하며, 지역별로 거래 흐름이 엇갈리고 있다.

세제 완화로 매물은 늘지만 총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 규제로 매수 여력은 제한적이다. 거래가 이어지는 구간과 정체되는 구간이 동시에 나타난다. 시장에서는 이 같은 흐름이 단기간에 해소되기 어렵고, 유예 종료 이후에도 지역별 수급 여건에 따라 회복 속도가 달라질 것으로 본다.

정부는 다음달 9일까지 계약분에 대해 잔금 기한 연장과 토지거래허가구역 적용 완화 등 보완책을 내놨다. 시장에서는 단기 거래 유인과 관망 심리를 동시에 자극한다는 해석이 나온다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실과 국토교통부 실거래 자료에 따르면 올해 3월 서울 아파트 시장은 지역별로 거래 흐름이 뚜렷하게 갈린다.

성동·마포·광진·영등포·동작·양천 등 한강벨트 7개 구의 매물 흡수율은 36.9%로 집계된다. 반면 강남·서초·송파·용산 등 핵심 4개 구는 16.6%에 그친다.

같은 기간 매물 공급 규모는 유사하지만 실제 거래 성사 비율은 큰 차이를 보인다. 양천구는 54.4%로 절반 이상이 거래로 이어졌다. 반면 서초구는 7.3%에 머문다. 한강벨트는 신규 매물 10건 중 3~5건이 거래되는 반면, 강남권은 2건에도 미치지 못한다.

현장 온도차…목동 실수요 중심 vs 강남권 거래 둔화

현장 분위기도 엇갈린다. 양천구 목동 일대는 재건축 기대감과 맞물려 급매물 중심 거래가 이어진다.

15억원 안팎 단지를 중심으로 30~40대 갈아타기 수요가 유입된다. 목동역 인근 중개업소 관계자는 “가격이 조정된 매물이 나오면 대출이 가능한 실수요자가 빠르게 반응한다”며 “투자보다 실거주 수요가 중심”이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “금리와 대출 규제 환경 속에서 실수요가 일부 지역에 집중된다”며 “재건축 기대감과 학군 수요가 결합된 지역에서 3040 유입이 두드러진다”고 설명했다.

수요 구조에서도 같은 흐름이 확인된다. 한국부동산원에 따르면 지난 3월 양천구 아파트 매수자 중 3040 비중은 66.0%로 서울 평균(52.1%)을 크게 웃돈다.

양천·영등포·성동 등 한강벨트 주요 자치구의 3040 매수 비중도 평균 64.8%다. 대법원 등기정보광장에 따르면 지난달 양천구의 생애 최초 매수 비중은 38.4%로 강남구(14.2%)보다 약 2.7배 높다.

반면 강남권은 매물 증가에도 거래 문의가 줄어든다. 일부 단지는 매물이 2~3개월 이상 시장에 머문다.

아실에 따르면 4월 기준 강남·서초 아파트 매물은 전월 대비 12.4% 증가했다. 그러나 매물 소화 지수는 0.18로 전년 동기(0.42)의 절반 이하로 떨어진다.

가격대와 금융 여건 차이도 영향을 준다. 한강벨트는 10억~15억원대로 대출을 활용한 매수가 가능하다. 반면 강남권은 30억원 이상 고가 비중이 높아 자금 조달이 제한된다. 여기에 DSR 규제가 더해지며 매수 가능한 가격대 자체가 갈린다.

수요 구조도 다르다. 강남·서초 15억원 초과 단지 매수자 중 대출액이 0원인 비중은 42.1%다. 한강벨트(18.5%)보다 두 배 이상 높다.

업계에서는 수요 기반이 지역별로 분화된다고 본다. 한 중견 건설사 관계자는 “한강벨트는 3040 맞벌이 중심의 대출 기반 실수요가 유입된다”며 “강남권은 자산가 중심 거래가 이어진다”고 말했다.

양도세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 시장의 지역별 거래 격차는 확대되는 흐름이다. 유예 종료 이후에도 이 같은 흐름이 이어질지 주목된다.