서울 집값 0.15%↑⋯강남 약세·강북 강세 '온도차 확대'

[아이뉴스24 김민지 기자] 서울 아파트 시장이 규제 영향 속에 엇갈린 흐름을 보이고 있다. 고가 아파트는 대출 규제에 막혀 거래가 주춤한 반면, 중저가 중심의 강북·외곽 지역에는 매수 수요가 몰리며 가격이 오르는 모습이다. 다음 달 추가 규제 가능성까지 거론되면서 매수와 관망이 혼재된 장세가 이어지고 있다.

23일 한국부동산원이 발표한 '2026년 4월 3주(20일 기준) 주간 아파트가격 동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.15% 올라 전주(0.10%)보다 상승폭이 확대됐다. 올해 누적 상승률은 2.51%로 전국(0.91%), 수도권(1.63%) 대비 각각 약 2.7배, 1.5배 높은 수준이다.

지역별로는 흐름이 갈렸다. 강남3구(강남·서초·송파)는 일제히 하락했다. 강남구(-0.06%)와 서초구(-0.03%)는 재건축 단지를 중심으로 2주 연속 내림세를 이어갔다. 토지거래허가구역 재지정 이후 조정 국면을 거친 뒤 약 1년 만의 약세다.

반면 강북과 외곽은 상승폭이 확대됐다. 성북구(0.27%), 동대문구(0.25%)는 역세권 대단지 중심으로 올랐고, 강서구(0.31%)와 관악구(0.28%)도 중저가 단지 위주로 상승했다.

전국적으로는 상승 흐름이 유지됐지만 지역 간 격차는 확대됐다. 전국 매매가격은 0.04% 올라 전주(0.03%)보다 소폭 반등했고, 수도권은 0.09%로 상승폭이 커진 반면 지방은 0.00%로 보합에 머물렀다. 지방은 3월 이후 0.00~0.01% 수준의 횡보가 이어지고 있다.

이 같은 흐름은 금융·세제 규제가 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 15억원 초과 주택은 주택담보대출 한도가 약 2억4억원 수준으로 제한되고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 적용되면서 고가 주택일수록 자금 조달이 어려운 구조다. 이에 따라 20억30억원대 아파트가 밀집한 강남권은 실수요 진입이 제한되며 거래가 위축된 반면, 상대적으로 자금 접근성이 높은 중저가 지역으로 수요가 이동하는 모습이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "서울 중저가 지역 상승세가 인접 경기 외곽으로 확산되는 '키맞추기' 흐름이 나타나고 있다"며 "강남권은 매물 출회 가능성과 관망세가 맞물리며 당분간 박스권 흐름을 보일 가능성이 있다"고 말했다.

전세 시장은 매매보다 빠르게 상승하고 있다. 전국 전셋값은 0.10%로 전주(0.09%)보다 상승폭이 확대됐고, 서울은 0.22%로 전주(0.17%)보다 크게 올랐다. 서울 전세가격 누적 상승률은 2.17%로 매매(2.51%)에 근접했다.

서울 전셋값은 3월 이후 0.15% → 0.16% → 0.17% → 0.22%로 상승폭이 점차 확대되는 흐름이다. 매물 부족 속에 학군지·역세권 중심으로 임차 수요가 몰리면서 전세가격이 매매가격을 지지하는 구조가 강화되고 있다.

남 연구원은 "전월세 매물 부족이 지속되면서 임차 수요의 매수 전환이 꾸준히 나타나고 있다”며 “이 흐름은 서울뿐 아니라 경기 외곽으로도 확산되고 있다" 덧붙였다.

시장에서는 다음 달 추가 규제 여부도 변수로 보고 있다. 대출 규제 보완이나 세제 조정이 현실화될 경우 가격대별 양극화가 더 심화될 가능성이 있다.

한국부동산원 관계자는 "서울은 상급지 관망세와 외곽 실수요 유입이 동시에 나타나는 선별적 상승장이 이어지고 있다"며 "전세가격 상승이 매매가격을 지지하는 흐름이 당분간 지속될 것"이라고 말했다.