서울 아파트 3채 중 1채 '30년 초과'

[아이뉴스24 김민지 기자] 서울 아파트 3채 중 1채가 준공 30년을 넘긴 노후 주택인 것으로 나타났다. 신규 공급의 대부분이 재건축·재개발에 의존하는 구조가 이어지면서 도심 공급 기반이 제한되고 있다는 분석이 나온다.

8일 부동산R114에 따르면 서울 아파트 가운데 준공 30년 초과 단지 비중은 약 30% 수준으로 노후 주택이 빠르게 늘고 있지만 신규 공급 여건은 제한적인 상황인 것으로 집계됐다.

지역별로 보면 △노원구(61%)와 △도봉구(60%)는 절반 이상이 재건축 가능 연한을 채운 것으로 나타났다.

반면 △성북구(5%) △은평구(10%) △동대문구(11%) 등은 상대적으로 비중이 낮았다. 길음·장위뉴타운, 은평뉴타운, 이문·휘경뉴타운 등 대규모 정비사업을 통해 신규 주택 공급이 이뤄진 영향으로 풀이된다.

서울 주택 공급 구조는 이미 정비사업 중심으로 굳어진 모습이다. 아파트 입주 물량 가운데 재건축·재개발이 차지하는 비중은 △2022년 78% △2023년 87% △2024년 81% △2025년 91%로 나타났다. 사실상 신규 공급 대부분이 정비사업에 의존하는 구조라는 분석이다.

문제는 정비사업 속도가 수요를 따라가지 못하고 있다는 점이라는 평가가 나온다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "공공주도 공급 정책이 추진되고 있는 것은 사실" 이라며 "다만 도심 내 공공부지 활용 사업은 계획부터 착공까지 시차가 있어 단기 공급으로 이어지기 어렵다"고 말했다.

여기에 △재건축초과이익환수제 △용적률 규제 △금융 여건 등이 사업 추진 변수로 작용, 민간 정비사업 속도도 제한되고 있다. 공급 필요성은 커지고 있지만 실제 사업 진행은 지연되는 구조라는 분석이다.

윤 리서치랩장은 "정비사업은 규제와 금융 환경에 민감하게 영향을 받는 만큼 사업성이 확보되지 않으면 속도를 내기 어렵다"며 "최근 시장 여건을 고려하면 사업 추진 동력이 약해질 가능성도 있다"고 설명했다.

업계에서는 도심 내 신규 택지 확보가 어려운 상황에서 정비사업이 사실상 유일한 공급 수단이라는 점에 주목하고 있다. 공공 중심 공급만으로는 한계가 있는 만큼, 민간 정비사업의 사업성을 보완할 수 있는 제도 개선이 필요하다는 의견이 나온다.

윤 랩장은 "서울은 물리적으로 신규 택지 공급이 제한적인 구조이기 때문에 재건축·재개발이 공급의 핵심 축이 될 수밖에 없다"며 "용적률 인센티브나 금융 지원 등 사업성을 보완할 수 있는 정책이 병행돼야 공급 기반이 유지될 수 있다"고 말했다.