"다주택자에 마지막 기회" 압박 본격화⋯시장 어떻게?

[아이뉴스24 김민지 기자] 이재명 대통령이 지난달 하순부터 연일 사회관계망서비스(SNS)와 국무회의를 통해 부동산 세제 개편 필요성을 언급하면서 시장의 긴장감이 높아지고 있다. 취임 당시 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"는 기조를 밝혔던 것과 달리, 서울 아파트값이 1년 가까이 상승 흐름을 이어가자 직접 메시지를 내며 시장 관리에 나선 모습이다.

대통령 발언의 초점은 명확하다. 다주택자의 매물 출회를 유도해 공급을 늘리겠다는 것이다. 그 핵심 고리는 오는 5월 9일 재개되는 다주택자 양도소득세 중과다. 그간 유예 조치 속에 매도를 미뤄왔던 다주택자들이 세 부담을 피하기 위해 매물을 내놓도록 압박하겠다는 취지다. 이 대통령은 지난 1월 25일 엑스(X·옛트위터) 계정에 "비정상으로 인한 불공정한 혜택은 반드시 바로잡아야 한다"고 밝힌 바 있다.

등록임대주택에 대한 세제 혜택 손질도 같은 맥락이다. 과거 민간 임대사업자 등록을 장려하며 부여된 보유세·양도세 혜택이 일부 고가 아파트의 '절세 통로'로 활용됐다는 지적이 이어져왔다. 임대사업자로 등록하면 일정 기간 임대를 유지하는 조건으로 종부세를 합산하지 않거나 양도세 중과를 피할 수 있어, 보유를 선택하는 사례가 늘었다는 것이다.

현재 서울에서 양도세 중과 배제 혜택을 유지 중인 등록임대 아파트는 4만2000여 채(2024년 기준)로 파악된다. 이는 서울에서 2024 한 해 동안 거래된 아파트(약 5만6800건)에 버금가는 규모로, 세제 혜택이 매물 잠김 현상에 영향을 미칠 수 있음을 시사한다. 이 대통령은 전날 SNS에서 문제를 제기한 데 이어 10일 국무회의에서 등록임대주택의 양도세 중과 배제 혜택에 일몰 적용 방안을 검토하라고 지시했다. 혜택 종료 시점을 명확히 해 매도를 유도하겠다는 취지다. 전문가들은 제도 변경이 현실화될 경우 단기간 매물 출회가 늘어날 가능성을 거론한다.

매물 출회를 가로막는 규제를 완화하는 조치도 병행된다. 토지거래허가구역 내 ‘세입자 낀 매물’ 거래를 유연화하는 방안이다. 현재는 주택을 매수하면 4개월 안에 실입주해야 해 세입자가 거주 중인 주택은 사실상 거래가 어렵다. 정부는 무주택자가 이런 주택을 매수할 경우 실입주 기한을 최대 2년까지 늘려 매매를 촉진하겠다는 방침이다. 임대차 만기가 남은 매물도 거래가 가능해지면 매물 저변이 넓어질 수 있다는 분석이 나온다.

다주택자뿐 아니라 1주택자 세제 혜택 전반에 대한 손질 가능성도 거론된다. 1주택자 장기보유특별공제(장특공제) 축소가 그 예다. 현행 제도는 1주택자가 10년 이상 보유하면 양도차익의 최대 80%를 공제해준다. 이 대통령은 지난 23일 엑스 계정에 "비거주 1주택이 투자 목적이라면 과도한 감면은 재검토할 필요가 있다"는 취지의 입장을 밝혔다. 시장에서는 실거주 중심 과세로 전환해 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 완화하려는 신호로 해석한다.

다만 효과를 둘러싼 전망은 엇갈린다. 일각에서는 다주택자를 '과잉 수요'로만 규정할 경우 임대 공급 축소와 월세 전환 가속 등 부작용이 나타날 수 있다고 지적한다. 수도권 내 2주택 이상 보유자 비율은 2019년 약 15.6%에서 2024년 말 기준 13.9%까지 하락하며, 10년 만에 가장 낮은 수준을 기록한 바 있다. 김인만 부동산경제연구소장은 "다주택자 상당수는 민간 임대 공급자 역할을 하고 있다. 이들을 과잉 수요로만 규정하면 임대 물량 감소와 월세 전환 가속이라는 부작용이 나타날 수 있다."

공급 정책의 시차도 변수다. 정부의 ‘1·29 주택공급 대책’은 서울에 3만2000호 공급을 제시했지만, 상당 물량이 2030년 이후 착공 예정이다. 실입주까지는 추가 시간이 필요한 만큼, 당장의 입주 물량 부족을 해소하기엔 한계가 있다는 평가다. 이 때문에 대통령의 강경 메시지가 본격적인 공급 효과가 가시화되기 전까지 매수 심리를 억제하기 위한 ‘구두 개입’ 성격이라는 해석도 나온다.

이어그는 "다주택자가 보유한 주택 상당수가 전·월세 형태로 임대 시장에 공급되고 있다는 점도 알아야한다"며 "세 부담이 급격히 높아질 경우 일부는 매도로 전환되겠지만, 세입자 퇴거로 전세 물량이 줄거나 보유를 선택한 집주인이 월세 전환을 통해 비용을 상쇄하려 할 가능성도 배제하기 어렵다"고 분석했다.

관건은 5월 이후 시장 반응이다. 세 부담이 현실화되면 일부 매물은 출회될 가능성이 있다. 반면 거래세만 높고 보유 부담이 상대적으로 낮을 경우 ‘매물 잠김’이 재연될 수 있다는 우려도 공존한다. 매수 수요가 위축된 상황에서 매물이 늘면 가격 조정 압력으로 이어질 수 있다는 전망과, 임대차 시장 불안이 커질 수 있다는 전망이 동시에 제기된다.

세제 개편이 실제 공급 확대와 가격 안정으로 연결될지, 아니면 또 다른 시장 왜곡을 낳을지는 제도 설계의 정교함에 달려 있다. 정부의 후속 입법과 세부안 공개가 시장의 향방을 가를 분수령이 될 전망이다.